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分戶驗收怎么驗？
發(fā)布時間：2024-03-07
分戶驗收：由建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工等單位依據(jù)施工圖設(shè)計文件和有關(guān)工程質(zhì)量驗收標準等，對每戶住宅套內(nèi)的主體結(jié)構(gòu)、實體觀感、使用功能質(zhì)量等進行檢查，并形成驗收記錄的質(zhì)量驗收活動。
2024分戶驗收內(nèi)容及程序
新版分戶驗收管理辦法中將之前一次分戶驗收分為兩個階段進行：主體結(jié)構(gòu)驗收階段和竣工驗收階段；要求有條件的地區(qū)試點開展邀請購房人參與分戶驗收；鼓勵建設(shè)單位委托有資質(zhì)的第三方專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與分戶驗收；要求工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)加強分戶驗收監(jiān)督抽查；將分戶驗收與“一證兩書”制度結(jié)合，對分戶驗收記錄進行質(zhì)量信息公示并告知購房人。關(guān)于分戶驗收的內(nèi)容及程序，規(guī)定如下：
01分戶驗收內(nèi)容
分戶驗收分為兩個階段進行：主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗收和竣工驗收階段分戶驗收。
（一）主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗收。主體結(jié)構(gòu)驗收合格、住宅套內(nèi)空間形成后，應(yīng)按計劃、方案對每戶住宅的結(jié)構(gòu)工程觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收。開展穿插施工的項目，可根據(jù)實際情況分段組織驗收。內(nèi)容主要包括：
1. 樓地面、墻面和天棚混凝土觀感質(zhì)量；
2. 裝配式構(gòu)件安裝觀感質(zhì)量；
3. 二次圍護結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量；
4. 室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
5. 室內(nèi)水電安裝預(yù)留預(yù)埋觀感質(zhì)量。
（二）竣工驗收階段分戶驗收。單位（子單位）工程竣工驗收前，應(yīng)對每戶住宅觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收。內(nèi)容主要包括：
1. 室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸；
2. 樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；
3. 門窗安裝質(zhì)量；
4. 防水工程質(zhì)量；
5. 建筑節(jié)能工程質(zhì)量；
6. 給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；
7. 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；
8. 欄桿、護欄等強制性條文規(guī)定的安全防護設(shè)施設(shè)置與安裝質(zhì)量；
9. 吊頂、隔斷、墻面飾面、樓地面飾面、門窗、木作、廚衛(wèi)、電氣、消防、安防、智能化工程等其它內(nèi)容。
02分戶驗收程序
分戶驗收小組由建設(shè)單位項目負責(zé)人及專業(yè)技術(shù)人員、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師及專業(yè)監(jiān)理工程師、施工單位項目負責(zé)人及技術(shù)（質(zhì)量）負責(zé)人等人員組成，建設(shè)單位項目負責(zé)人為分戶驗收小組組長。分戶驗收應(yīng)按以下程序進行：
（一）施工單位自檢。施工總承包單位完成設(shè)計和合同約定的相關(guān)施工內(nèi)容后，應(yīng)首先進行全面的自檢，并在住宅工程樓地面、墻面相應(yīng)部位做好暗埋水、電、暖管線區(qū)域標識和標高測定定點標識，配電控制箱（盤）電氣回路標識等。
（二）施工單位申請分戶驗收。施工單位自檢合格后向監(jiān)理單位提交書面申請（附表1），經(jīng)監(jiān)理單位審核通過后報送建設(shè)單位。
（三）建設(shè)單位組織驗收。建設(shè)單位組織相關(guān)人員，按照預(yù)先制定的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收方案》配備必要的檢查工具、檢測儀器，開展驗收工作。
分戶驗收以實體測量、觀感目測等方式為主，輔以功能性檢測手段，應(yīng)逐戶、逐間進行記錄，對每戶存留5至10張照片資料。照片資料應(yīng)清晰體現(xiàn)驗收時間、樓棟編號、房屋編號、參驗人員等。
（四）質(zhì)量問題處置。對分戶驗收過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組應(yīng)書面通知責(zé)任單位整改，對整改問題的描述應(yīng)清晰、準確，有定量數(shù)據(jù)。質(zhì)量問題全部整改完成并經(jīng)監(jiān)理單位或建設(shè)單位確認后，方可認定該戶房屋分戶驗收合格。驗收小組應(yīng)留存質(zhì)量問題整改前后的對比照片。
（五）形成驗收結(jié)果。建設(shè)單位應(yīng)按要求對分戶驗收記錄進行質(zhì)量信息公示，將《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》張貼于戶內(nèi)醒目位置，并作為《住宅工程質(zhì)量保證書》的附件。鼓勵建設(shè)單位將分戶驗收記錄制作成二維碼等形式，便于購房人通過手機掃碼等方式查看、留存。
附:住建廳通知原文
住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法
第一條 為進一步加強全省住宅工程質(zhì)量驗收管理，強化建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任，落實各方主體責(zé)任，推動住宅工程品質(zhì)全面提升，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指由建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工等單位依據(jù)施工圖設(shè)計文件和有關(guān)工程質(zhì)量驗收標準等，對每戶住宅套內(nèi)的主體結(jié)構(gòu)、實體觀感、使用功能質(zhì)量等進行檢查，并形成驗收記錄的質(zhì)量驗收活動。
第三條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)依法開工建設(shè)的新建商品住宅和保障性住宅工程。
第四條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)全省分戶驗收的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。縣級及以上住建主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)（包括實際履行工程質(zhì)量監(jiān)督職能的隊、站、服務(wù)中心等機構(gòu)，下同）具體實施分戶驗收監(jiān)督管理。
第五條 建設(shè)單位應(yīng)將做好分戶驗收作為落實工程質(zhì)量首要責(zé)任的重要內(nèi)容和具體實踐，應(yīng)督促施工、監(jiān)理等單位落實分戶驗收工作責(zé)任。
建設(shè)單位應(yīng)牽頭實施分戶驗收，會同施工、監(jiān)理、物業(yè)（已確定物業(yè)公司的項目）等單位，成立分戶驗收工作小組，編制分戶驗收方案，對分戶驗收工作質(zhì)量負總責(zé)。
第六條 分戶驗收分為主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗收和竣工驗收階段分戶驗收。
（一）主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗收。主體結(jié)構(gòu)驗收合格、住宅套內(nèi)空間形成后，應(yīng)按計劃、方案對每戶住宅的結(jié)構(gòu)工程觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收。開展穿插施工的項目，可根據(jù)實際情況分段組織驗收。
（二）竣工驗收階段分戶驗收。單位（子單位）工程竣工驗收前，應(yīng)對每戶住宅觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收。
第七條 分戶驗收應(yīng)按以下程序進行。
（一）施工單位自檢。施工總承包單位完成設(shè)計和合同約定的相關(guān)施工內(nèi)容后，應(yīng)首先進行全面的自檢，并在住宅工程樓地面、墻面相應(yīng)部位做好暗埋水、電、暖管線區(qū)域標識和標高測定定點標識，配電控制箱（盤）電氣回路標識等。
（二）施工單位申請分戶驗收。施工單位自檢合格后向監(jiān)理單位提交書面申請（附表1），經(jīng)監(jiān)理單位審核通過后報送建設(shè)單位。
（三）建設(shè)單位組織驗收。建設(shè)單位組織相關(guān)人員，按照預(yù)先制定的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收方案》配備必要的檢查工具、檢測儀器，開展驗收工作。
分戶驗收以實體測量、觀感目測等方式為主，輔以功能性檢測手段，應(yīng)逐戶、逐間進行記錄，對每戶存留5至10張照片資料。照片資料應(yīng)清晰體現(xiàn)驗收時間、樓棟編號、房屋編號、參驗人員等。
（四）質(zhì)量問題處置。對分戶驗收過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組應(yīng)書面通知責(zé)任單位整改，對整改問題的描述應(yīng)清晰、準確，有定量數(shù)據(jù)。質(zhì)量問題全部整改完成并經(jīng)監(jiān)理單位或建設(shè)單位確認后，方可認定該戶房屋分戶驗收合格。驗收小組應(yīng)留存質(zhì)量問題整改前后的對比照片。
（五）形成驗收結(jié)果。建設(shè)單位應(yīng)按要求對分戶驗收記錄進行質(zhì)量信息公示，將《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》張貼于戶內(nèi)醒目位置，并作為《住宅工程質(zhì)量保證書》的附件。鼓勵建設(shè)單位將分戶驗收記錄制作成二維碼等形式，便于購房人通過手機掃碼等方式查看、留存。
第八條 《住宅工程質(zhì)量分戶驗收方案》應(yīng)明確分戶驗收的具體程序、標準、成員等。
分戶驗收小組由建設(shè)單位項目負責(zé)人及專業(yè)技術(shù)人員、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師及專業(yè)監(jiān)理工程師、施工單位項目負責(zé)人及技術(shù)（質(zhì)量）負責(zé)人等人員組成，建設(shè)單位項目負責(zé)人為分戶驗收小組組長。
鼓勵建設(shè)單位邀請部分業(yè)主代表或委托有資質(zhì)的第三方專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與驗收。試點投保工程質(zhì)量保險的住宅工程，鼓勵受委托的工程質(zhì)量保險風(fēng)險管理（TIS）機構(gòu)參與分戶驗收。
第九條 分戶驗收內(nèi)容主要包括：
（一）主體結(jié)構(gòu)階段的分戶驗收內(nèi)容
1.樓地面、墻面和天棚混凝土觀感質(zhì)量；
2.裝配式構(gòu)件安裝觀感質(zhì)量；
3.二次圍護結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量；
4.室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
5.室內(nèi)水電安裝預(yù)留預(yù)埋觀感質(zhì)量。
（二）工程竣工驗收前分戶驗收內(nèi)容
1.室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸；
2.樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；
3.門窗安裝質(zhì)量；
4.防水工程質(zhì)量；
5.建筑節(jié)能工程質(zhì)量；
6.給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；
7.室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；
8.欄桿、護欄等強制性條文規(guī)定的安全防護設(shè)施設(shè)置與安裝質(zhì)量；
9.吊頂、隔斷、墻面飾面、樓地面飾面、門窗、木作、廚衛(wèi)、電氣、消防、安防、智能化工程等其它內(nèi)容。
第十條 每套住宅驗收完畢，建設(shè)或監(jiān)理單位負責(zé)據(jù)實填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》（附表2），住宅工程中實際存在的檢查子項均不得甩項、漏項；分戶驗收合格后，監(jiān)理單位按單位工程匯總分戶驗收情況，填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收情況匯總表》（附表3），對本階段分戶驗收作出結(jié)論。各方參驗人員應(yīng)在分戶驗收記錄及匯總表上簽字確認，其中總監(jiān)理工程師、施工單位項目經(jīng)理還應(yīng)加蓋個人執(zhí)業(yè)印章，《住宅工程質(zhì)量分戶驗收情況匯總表》應(yīng)加蓋公章。
《住宅工程質(zhì)量分戶驗收情況匯總表》一式4份，建設(shè)、監(jiān)理、施工單位分別留存1份，另1份報送工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。分戶驗收記錄應(yīng)納入工程竣工驗收檔案。
第十一條 對依法納入監(jiān)督范圍的住宅工程，工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強分戶驗收監(jiān)督管理，應(yīng)將分戶驗收監(jiān)督抽查納入計劃，并作為重點監(jiān)督內(nèi)容。分戶驗收合格后，由建設(shè)單位向工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請分戶驗收監(jiān)督抽查。
（一）抽查分戶驗收程序、資料。重點抽查分戶驗收的人員資格、人員配備是否符合要求，分戶驗收方案是否落實，驗收小組提出的質(zhì)量問題是否整改閉合，分戶驗收記錄和匯總表中的簽字、蓋章是否齊全等。
（二）抽查現(xiàn)場實體質(zhì)量。加強對分戶驗收工作的監(jiān)督抽查，開展分戶驗收結(jié)果比對性復(fù)核。現(xiàn)場實體質(zhì)量監(jiān)督抽查時，每個單位工程隨機監(jiān)督抽查不少于5戶，每種戶型至少抽查1戶，且頂層、底層各至少抽查1戶；其中，進行比對性復(fù)核不少于3戶。對于群體工程可以適當(dāng)減少抽查和比對性復(fù)核樣本，但總量不得少于10戶，每種戶型抽查不應(yīng)少于1戶，且頂層、底層各不少于1戶。工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)可對分戶驗收監(jiān)管實施差異化管理。
（三）分戶驗收監(jiān)督抽查結(jié)果處置。工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量達不到驗收規(guī)范要求、安全和使用功能不滿足要求、相關(guān)單位在分戶驗收中弄虛作假等情況，應(yīng)責(zé)令整改。必要時，應(yīng)要求建設(shè)單位重新組織分戶驗收。
第十二條 工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要求重新組織的分戶驗收應(yīng)實施“提級驗收”，由項目建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位上一級分管技術(shù)質(zhì)量的負責(zé)人參加分戶驗收或現(xiàn)場駐點督導(dǎo)。
第十三條 各地工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)在《湖北省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督系統(tǒng)》中開展分戶驗收監(jiān)督工作，省廳利用信息系統(tǒng)對相關(guān)工作情況進行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果作為對各級工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)考核的重要指標。
第十四條 各地可結(jié)合實際制定分戶驗收實施細則，但不能簡化程序或降低標準。
第十五條 本辦法由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)解釋。
第十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期為5年。原《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》自本辦法發(fā)布之日廢止。
附表：
1. 《住宅工程質(zhì)量分戶驗收申請表》
2. 《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》
3. 《住宅工程質(zhì)量分戶驗收情況匯總表》
上一條：施工現(xiàn)場標準化管理
下一條：建設(shè)工程竣工驗收全流程
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